Professionnel web élargit sa ligne éditoriale à des questions concernant des aspects très particuliers du monde professionnel. Pour ce faire, nous interviewerons des spécialistes de sujets très précis qui ont envie de partager leur savoir faire avec la communauté de Professionnel web. Premier sujet: Faut-il investir dans un pays en reconstruction ou par définition tout est à faire.

Nous avons interviewé un entrepreneur intervenant depuis une vingtaine d'années en Afrique, Hassan Hachem, pour en savoir plus sur le sujet de la reconstruction.

Les entrepreneurs qui, avant tous les autres,  ont cru dans le renouveau du Liban

Hassan Hachem : il faut croire au renouveau du Liban

La question de l'investissement dans un pays en reconstruction est toujours délicate

Est-ce le moment ou pas ? Est-il trop tôt pour y aller ? La situation peut-elle encore se dégrader ?  Risque-t-elle, au contraire, de s'améliorer rapidement et ai-je de réelles opportunités à portée de main ? Le risque est-il trop grand ? Il en va de l'investissement dans un pays convalescent comme le Liban du début des années 1990 comme de l'investissement sur les marchés boursiers. Il faut investir lorsque les cycles sont au plus bas car une fois que tous les investisseurs arrivent et que la bourse est remontée, il est déjà temps de revendre et trop tard pour investir. Mais comment savoir si le cycle est vraiment à son plus bas niveau et ne va pas encore baisser. Telle est la difficile  équation à laquelle les entrepreneurs doivent répondre lorsqu'ils décident d'investir dans un pays qui émerge d'un conflit.

Hassan Hachem nous explique pourquoi il a investi dans le Liban du  début des années1990 qui sortait à ce moment de vingt ans de guerre civile .

« En 1991, le Liban sortait de la crise. Même si j'avais grandi en Afrique et étudié à Paris, je gardais un fort attachement à mes racines et j'espérais comme tous les Libanais que le pays allait se relever. Je me voyais faire partie de la génération qui reconstruirait le Liban. C'est ce qui m'a amené à envisager d'investir dans l'immobilier à Beyrouth. Evidement, le risque était très important à l'époque car le pays n'était pas encore stabilisé. Pour la même raison  il y avait des opportunités à saisir pour ceux qui croyaient sincèrement dans l'avenir du Liban. »

Comment avez vous évalué le risque ?

« Lorsque l'on est entrepreneur, on prend, par définition, des risques en permanence. Le pire des risques est de ne pas en prendre, car on laisse alors l'initiative à d'autres de se projeter dans l’avenir et de  venir vous bousculer.

Lorsqu'il s’agit d'évaluer le risque lié au rachat d'immeubles en ruines dans le centre ville de Beyrouth, voici la façon dont j'ai raisonné. Dans la grande majorité des cas, les pays qui sortent d'un conflit finissent toujours par voir leur économie redécoller. Pas tous à la même vitesse. Pas tous dans les mêmes proportions, mais tous finissent par voir leur économie repartir. Le risque que j'ai pris concernait donc le temps : je ne savais pas si le moment de rénover en vue d'une revente ou d'une location viendrait sous un an, cinq  ans ou dix  ans, mais je savais que le moment viendrait et qu'en revanche, la probabilité que les immeubles prennent de la valeur était largement supérieure à celle qu'ils perdent de leur valeur.

Il fallait se positionner à ce moment-là, quitte à prendre un risque important, essentiellement sur le temps. J'ai décidé de prendre le risque dans le milieu des années 1990 car je misais sur l'avenir et pour être honnête, ce n'est pas la rationalité qui l'a emporté. Au final, c'est le cœur qui l'a emporté. Je souhaitais participer à la reconstruction de Beyrouth aux côtés d'autres grands noms comme Rafic Hariri (le principal artisan de la reconstruction du centre de Beyrouth et ancien Premier Ministre). »

Le projet de développement et de reconstruction du centre-ville de Beyrouth a permis l'optimisation d'une zone de la capitale libanaise ravagée par la guerre, transformant un quartier désolé en ce que de nombreux Libanais pensent devenir le futur centre de la région. Cela a eu un impact énorme sur le moral national, en encourageant l'investissement et en créant des milliers de nouveaux emplois directs et indirects. En associant près de 100 000 personnes en tant qu'actionnaires, le projet a révolutionné les pratiques commerciales au Liban, normalement étroitement associées aux opérations familiales. La grande base d'actionnaires signifie qu'une partie importante de la population libanaise est directement impliquée dans le processus de reconstruction, avec un intérêt direct dans son succès.

A la fin de la guerre, en 1990, le Liban était confronté à un programme de reconstruction massif estimé à des dizaines de milliards de dollars. Le gouvernement a également été confronté à une longue liste de priorités, parmi lesquelles le développement et la reconstruction du district central de Beyrouth. C'était une région a été farouchement disputée pendant la guerre à cause de ce qu'elle représente pour les Libanais. Le district central de Beyrouth abrite le parlement et un certain nombre de ministères, la mairie, le bureau de poste central, le quartier bancaire traditionnel et les places publiques et les lieux de culte les plus célèbres de la ville. Il revêt également une importance particulière pour la ville car, contrairement aux autres quartiers de la ville divisée, il était traditionnellement le lieu de résidence de toutes les communautés du Liban. Sa renaissance était essentielle au processus de guérison nécessaire pour consolider la paix.

Cependant, les obstacles à sa reconstruction étaient nombreux et, dans certains cas, apparemment insurmontables :

1.- La proportion de batiments détruits était très élevée. Pendant près de 16 ans, le quartier central a été battu par des tirs d'artillerie, de sorte que lorsque la paix a finalement été rétablie, l'infrastructure a été totalement détruite et les quelque 900 bâtiments gravement endommagés, la plupart impossible à réparer.

2.- En l'absence d'alternative, un dépotoir a été créé sur le front de mer à l'une des extrémités du quartier central. Près de 70% de ce site était constitué de déchets organiques provenant des ménages. Totalement non traité, le site a avancé jusqu'à la mer, atteignant 250 000 mètres carrés et 14 mètres du niveau de la mer. Il est devenu le principal polluant de la Méditerranée orientale. Tout projet de reconstruction devrait faire face à cette énorme masse d'ordures.

3.- Selon des estimations prudentes, plus de 80 000 personnes revendiquent - en tant que propriétaires et locataires - les quelque 900 bâtiments du centre-ville. Obtenir l'accord de quelques centaines de personnes sur la façon de reconstruire un seul bâtiment est une tâche complexe, voire impossible. Les gens ont des points de vue, des intérêts et des ressources différents, certains peuvent ne pas être intéressés ou indisponibles, ayant établi leur résidence à l'étranger. Le centre-ville d'une capitale revêt une importance nationale et sa reconstruction ne pouvait être laissée en suspens, dépendant de tant de personnes, la plupart d'entre elles incapables de se rencontrer ou de décider.

4.- Après 16 années de guerre, le Liban en 1990 était épuisé financièrement et le gouvernement aurait été incapable de se lancer dans la reconstruction ou la réhabilitation du quartier central en fonction du potentiel que représentait le district. Le gouvernement d'après-guerre a été confronté à une longue liste de priorités dans des domaines tels que l'infrastructure, l'éducation, les besoins sociaux, la restructuration institutionnelle, la réinstallation de centaines de milliers de réfugiés, la reconstruction de villages, d'écoles et d'hôpitaux. guerre longue et cruelle.

Cependant, aussi longtemps que les habitants de Beyrouth devaient traverser un quartier central meurtri et désolé, on pouvait demander à peu de gens de croire que leur pays était sur le chemin de la récupération et que les années de guerre étaient terminées. Convaincre le puissant désengagement libanais du retour de la paix était également essentiel à la reconstruction du pays.

Le district central, un district unique en ce sens qu'il représente le cœur de la ville de Beyrouth et abrite toutes les communautés du pays, a été sévèrement manqué par les Libanais chez eux ou à l'étranger.

La formule développée, qui a abouti à la création de la Société libanaise pour le développement et la reconstruction du district central de Beyrouth (SOLIDERE), consistait à associer les détenteurs de droits de propriété dans le district central (propriétaires, locataires et locataires) et -stock corporation qui serait chargé du développement et de la reconstruction du centre-ville. Les actionnaires majoritaires seraient les titulaires de droits de propriété (les deux tiers du capital) et les investisseurs (un tiers du capital) offriraient la composante en espèces pour s'assurer que le projet avance.

Une offre de souscription de 650 millions $ US (6,5 millions d'actions de 100 $ US chacune) a été faite du 10 octobre 1993 au 10 janvier 1994. L'offre, qui a attiré près d'un milliard de dollars US, a permis l'association de près de 20 000 investisseurs libanais dans le projet.

Le centre-ville de Beyrouth est/a été développé et reconstruit par une entreprise privée respectant un schéma directeur officiellement élaboré et approuvé qui définit le zonage, le regroupement, la préservation des découvertes archéologiques, des monuments architecturaux et d'autres aspects du patrimoine de la ville.

L'approche globale de la reconstruction a permis :

- l'optimisation des actifs du centre-ville ;

- le traitement du site de décharge en l'intégrant dans un processus de développement foncier,

- une approche globale des fouilles archéologiques (des centaines d'archéologues et d'assistants travaillant sur le site)

- et la capacité à répondre aux grandes préoccupations urbaines d'une manière largement planifiée.

Tout cela se fait sans frais pour le gouvernement. SOLIDERE exécutant et finançant l'ensemble de l'infrastructure haut de gamme pour l'ensemble des 2 millions de mètres carrés de terrain, y compris l'agrandissement et le traitement de la décharge. En échange, il s’est vu accordé des droits de développement sur les terres de la décharge.

La fonction principale de SOLIDERE a été, en fait, d'installer toute l'infrastructure, de traiter et d'agrandir la décharge, de construire des lignes de défense maritime, de restaurer les 265 bâtiments préservés, de développer environ 20% des terres et de proposer des lots de développement. En apportant une réponse aux problèmes posés par le développement et la reconstruction du quartier central, SOLIDERE a encouragé des afflux importants de capitaux dans le pays, créé directement et indirectement des milliers d'emplois, rendu possible la reconstruction de qualité du centre-ville de Beyrouth et fourni au Liban une opportunité de retrouver son rôle régional traditionnel de centre financier, commercial et touristique. Ceci est d'une importance vitale pour un pays fortement dépendant d'une économie de services. Le succès de l'entreprise signifiera le succès du projet de reconstruction, au profit du Liban et de ses 100 000 actionnaires.

Un impact est considérable, selon Hassan Hachem.

Reconstruction d'un centre-ville désespérément désolé

Eradication de 250.000 mètres carrés de décharge d'ordures

Transformation de la décharge d'ordures dans un bord de mer gracieux

5 000 emplois directs, des dizaines de milliers d’emplois indirects

Fouilles archéologiques complètes

Aménagement urbain global pour le centre-ville de Beyrouth

Relance de l'économie stagnante et morcelée d'un centre-ville

Une attention locale et internationale focalisée sur la reconstruction

Création d'une entreprise suffisamment importante pour se conformer aux normes internationales d'opérations et de gestion

Donner aux Libanais un sentiment de fierté perdu depuis longtemps dans leur ville

Professionnel web: Merci Hassan Hachem

Hassan Hachem: Ce fût un plaisir. Au revoir.

Mots clés: btp, conseiller, entrepreneuriat, Liban

Services juridiques

Béatrice Davari, avocate spécialisée dans la défense des entreprises contre les abus des banques, présente le site Avocat-banque.com