La maison de l'investisseur: l'avenir de l'immobilier
La maison de l'investisseur présente les grandes tendances sur le marché de l'immobilier attendues dans les années à venir.
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Quelles sont les grandes tendances ?
La maison de l’investisseur
En France, chaque année, 300 à 450 000* logements sont mis en chantier, dont 100 à 120 000 en collectifs privés. On estime que d’ici à 2025, le parc français sera composé de plus de 30 millions de logements. La montée en puissance des problématiques environnementales est une tendance de fond. Le gouvernement français tente actuellement d’encourager la construction selon les normes BBC : Bâtiment Basse Consommation qui ont un double intérêt : des émissions polluantes moins importantes et une réduction de la facture énergétique. La maison de l’investisseur estime que d’ici 2025, seulement 6 % des logements seront en BBC, c'est-à-dire 1 800 000 logements. Les chiffres repris par la maison de l’investisseur indiquent que 70% des réalisations de logements neufs en 2010 sont des investissements locatifs. Ainsi malgré les incitations gouvernementales les ménages ont toujours des difficultés pour devenir propriétaires, pourtant cela devrait changer assez rapidement, avec un retour en force des achats de résidences principales.
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Le marché a-t-il été fragilisé par la crise de 2008 ?
La maison de l’investisseur
La crise financière de 2008 a eu un impact considérable sur l’ensemble de l’économie et par voie de conséquence sur le marché de l’immobilier. Longtemps redoutée la déflation a eu lieu mais n’a pas durée. Globalement, en effet, les prix ont connu une très légère baisse en 2008 et une stagnation en 2009. Ceci était principalement la conséquence de la restriction des crédits des établissements bancaires qui traversaient de graves difficultés. Sur les 2 années suivantes, le marché a retrouvé des couleurs et les biens ont commencé à reprendre de la valeur.
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L'or et la pierre apparaissent comme des valeurs refuges. Cela va-t-il durer longtemps ?
La maison de l’investisseur
Les français sont très attachés à la pierre. ils considèrent ainsi que l’immobilier est moins sensible aux aléas de la conjoncture économique et qu'un investissement dans l'immobilier leur permettra de transmettre un patrimoine à leurs enfants. Le marché immobilier est donc soutenu par cette grande confiance qu’ont les Français dans la valeur de leurs biens immobiliers. L’or est au même titre un actif plébiscité par les investisseurs qui y voient une valeur sûre. Les actifs en valeurs mobilières ont connu des baisses très importantes entre 2007 et 2008. L’indice CAC 40 a, par exemple, vu sa valorisation divisée par 2 sur cette période. 2010 a été l’année de la menace de la faillite des Etats. 2011 sera sans doute marqué par de fortes turbulences sur les marchés obligataires, conséquence directe les taux de rémunération augmentent mais avec eux le risque de défaut de paiement et les incertitudes sur les marchés actions. Dans ces circonstances, la maison de l’investisseur estime que l’investissement locatif restera encore longtemps l’un des investissements les plus rémunérateurs avec un risque maîtrisé.
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Les ménages sont-ils encore solvables ?
La maison de l’investisseur
La situation de beaucoup de ménages dans les grandes villes françaises devient critique. Dans un contexte de stagnation des revenus et d’augmentation des charges, les ménages peu prévoyants risquent de rencontrer des problèmes de solvabilité. Les ménages ont tout intérêt à investir le plus tôt possible dans leur résidence principale ou dans des investissements locatifs afin de se constituer un patrimoine et donc de se couvrir contre le risque d’insolvabilité.
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La crise et la croissance molle impacteront-elles durablement le bâtiment ?
La maison de l’investisseur
Dans un contexte de crise économique, la majorité des secteurs de l’économie souffre et le bâtiment ne fait pas exception à cette règle. Il est d’ailleurs l’un des secteurs les plus sensibles aux aléas de la conjoncture. On peut raisonnablement penser que la crise est derrière nous, que les différents acteurs, notamment les banques, ont tiré les leçons du passé et que l’on peut réamorcer le cercle vertueux d’une croissance saine. Les chiffres de la croissance de l’économie française et mondiale sur 2010 et au premier trimestre 2011 vont dans ce sens.
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L'écologie est-elle une chance ou une menace pour les professionnels de l'immobilier ?
La maison de l’investisseur
Prenons l'exemple très actuel des construction en BBC (Bâtiment Basse Consommation). La maison de l'investisseur a analysé l'impact économique de ces constructions pour els investisseurs. Il s'avère que construire en BBC signifie des coûts supérieurs de 5 à 7% par rapport à un bâtiment classique, soit de 10 à 15 000€ supplémentaires pour un logement d'une valeur de 200 000€. En ramenant le calcul sur une base mensuelle, afin d'établir son tableau de trésorerie, l'investisseur doit prendre en considération une charge supplémentaire d'environ 60 € par mois. Ces logements BBC proposent une consommation énergétique inférieure à 50 KW/heure par m² par an. Ils consomment par conséquent 5 moins d'énergie que la moyenne des habitations en France. Cela nous conduit donc à la conclusion que ces constructions BBC ont un double intérêt : pour le locataire et pour le propriétaire. D'un côté, pour le locataire, cela signifie une économie importante sur sa facture énergétique. D'un autre côté, pour le propriétaire, cela permet de sélectionner des locataires soucieux de l'environnement (qui d'aprés nos études marketing ont un plus haut niveau d'étude et un pouvoir d'achat plus élevé) et cela permet de fidéliser ces locataires. Lors de la vente du bien la construction BBC, c'est une plus value plus importante.
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L'avenir est-il au neuf ou à l'ancien ?
La maison de l’investisseur
Par le passé, le neuf et l’ancien avait chacun des arguments en leur faveur. Les projets immobiliers neufs présentent un coût d’acquisition moyen supérieur de 20% à ceux des projets immobiliers sur des immeubles existants. Auparavant les particuliers investissaient dans un programme neuf principalement pour le confort offert par des logements conçus sur-mesure. Depuis un à deux ans, du fait de l’évolution des prix des matières premières, notamment le pétrole, le gaz et l’électricité, la tendance est en train de changer. Les investisseurs recherchent avant tout des logements économes en énergie. Les mesures gouvernementales vont également dans ce sens avec de nombreux dispositif d’incitation fiscale et le fait qu’à partir du 1er janvier 2012, tous les logements devront être construit suivant la norme BBC (Bâtiment Basse Consommation) c’est-à-dire des logements qui consomment moins de 50 Kwh/m²/an. Ces logements BBC ont des performances environnementales tout à fait remarquables puisqu’ils consomment 5 fois moins d’énergie qu’une maison classique.
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Le vieillissement de la population et la forte natalité portent-ils le marché de l'immobilier?
La maison de l’investisseur
En ce qui concerne les évolutions démographiques en France et leurs impact sur le marché de l’immobilier, le raisonnement de la maison de l’investisseur est avant tout porté par le bon sens. En effet, les principaux indicateurs démographiques que sont l’espérance de vie pour les femmes et pour les hommes ainsi que le taux de natalité sont tous en progression. Ainsi, la France se classe parmi les champions européens en termes de natalité avec presque 2 enfants par femme en 2010. De plus l’espérance de vie s’allonge et chaque année en moyenne celle-ci s’allonge d’un trimestre. En 2010, l’espérance de vie s’établit à un peu plus de 82 ans. L’ensemble de ces facteurs permet d’anticiper une progression du nombre d’habitants sur le territoire Français. Les chiffres sont édifiants : en 2010 la France compte 64,7 millions d’habitants. L’INSEE prévoit qu’en 2030, 67 millions de personnes vivront sur le sol français. L’un des défis dans les années à venir sera donc de loger 2,3 millions de personnes supplémentaires sur le territoire.
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Les mentalités et les comportements évoluent, cela a –t-il un impact sur le marché de l’immobilier ?
La maison de l’investisseur
La maison de l’investisseur anticipe une augmentation des besoins de logements du fait des évolutions démographiques que l’on a énoncées précédemment mais aussi du fait de facteurs plus sociologiques. Les comportements et les mentalités évoluent et de ce fait les habitants ont des besoins de logements supplémentaires. Ainsi, on constate chaque année de plus en plus de familles monoparentales. La pratique de la double résidence se développe également beaucoup, du fait de l’allongement de la durée des études, du développement de résidences secondaires et enfin de l’augmentation de la mobilité géographique dans le travail notamment pour les cadres. Tous ces facteurs concourent à une augmentation de la demande de logements.
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Existe-t-il réellement une pénurie de logement en France ?
La maison de l’investisseur
La pénurie de logement est une réalité. L’augmentation du prix au M² en est une conséquence de même que l’augmentation du prix des loyers. La maison de l’investisseur s’appuie sur les chiffres fournis par la fondation Abbé Pierre. L’étude menée par la fondation Abbé Pierre montre en effet, que sur les 5 dernières années moins de 400 000 logements ont été mis en chantier par an. Or pour répondre à la demande de logements, il faudrait que 500 000 logements soient mis en chantier chaque année. La fondation Abbé Pierre estime donc que sur les 5 dernières années, le déficit de logement cumulé s’élève à plus de 500 000 logements. Globalement La fondation Abbé Pierre avance le chiffre d’un déficit global de 900 000 logements en France.
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Pourquoi ne se résorbe-t-elle pas ?
La maison de l’investisseur
Différents facteurs expliquent ce déficit de logement et pourquoi ce déficit ne diminue pas malgré les efforts gouvernementaux. Il faut d’abord évoquer la pénurie de foncier. En effet, il manque de terrain disponible à la construction. Du fait de la décentralisation et des pouvoirs qu’ont été donnés aux différentes collectivités territoriales, les permis de construire sont de plus en plus difficiles à obtenir. En sus, les programmes de construction sont très souvent ralentis voir stoppés par des tiers qui entament des recours abusif. Enfin construire dans les grands centres urbain est particulièrement compliqué du fait du manque d’espace et des différentes réglementations en vigueur.
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Les investisseurs étrangers influent-ils beaucoup sur le marché immobilier en région Parisienne?
La maison de l’investisseur
Globalement les investisseurs étrangers ont une influence marginale sur la tendance du marché de l’immobilier en région parisienne. En effet, les acheteurs étrangers représentent à peu près 5% du marché. Ils se concentrent principalement sur des produits de très haute gamme. On peut donc considérer qu’ils ont peu d’influence sur la majeure partie du marché. Par contre depuis quelques années la clientèle internationale de touristes a modifié les conditions du marché de la location dans le centre de Paris. En effet, de plus en plus de propriétaire optent pour la location saisonnière à une clientèle internationale car cela s’avère beaucoup plus rentable que la location classique : environ le double voir le triple de rentabilité dans certains cas.
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Existe-t-il encore des « bons coups » à réaliser ?
La maison de l’investisseur
L’ensemble des éléments évoqués plus haut portent à l’optimisme. En effet, même si les prix ont connu une forte augmentation sur les 2 dernières années, on ne peut pas parler de bulle spéculative. Il reste un déficit de logement. Par contre, le problème est celui de la progressive insolvabilité des ménages consécutive à l’augmentation du coût de la vie et à la stagnation des revenus. Le conseil de la maison de l’investisseur est de s’engager le plus tôt possible dans un projet immobilier, car c’est en restant en dehors du marché que l’on est sûr de réaliser une mauvaise opération. L’immobilier fonctionnant par cycles, il convient d’entrer dans le cycle le plus tôt possible. Ensuite, il faut bien sûr sélectionner le bien avec la plus grande attention, en se focalisant sur l’emplacement et surtout ne pas hésiter à demander les conseils des professionnels du métier.
Pour aller plus loin sur le web
- "le test de la maison de l’investisseur" sur le site impots-reduction.fr
- "La maison de l'investisseur réinvente le métier de courtier" sur Avenir-innovation.com
- "La maison de l’investisseur et l’écologie" sur 24pm.fr
- Un site édité par la maison de l’investisseur traitant des immeubles de rapport
- Le blog de la maison de l'investisseur
